چک تخلیه

گاهی ممکن است در پایان قرارداد اجاره طرفین دچار اختلاف شوند، قانون گذار برای حل این اختلافات، قواعدی را در نظر گرفته است که بر اساس آنها بتوان سریع تر تشخیص داد حق با چه کسی است.

مستاجر در زمان تنظیم قرارداد مبلغی را به عنوان رهن به مالک ملک (موجر) می پردازد، این مبلغ به صورت قرض الحسنه نزد موجر تا پایان قرارداد باقی می ماند.

در زمان پایان قرارداد مستاجر در ازا تخلیه ملک، مبلغ رهن را از موجر پس می گیرد. حتی اگر قرارداد اجاره برای چند دفعه متوالی تمدید شود، در نهایت هر زمان که موجر درخواست تخلیه کند یا خود مستاجر تمایل به تخلیه داشته باشد، موجر باید مبلغ رهن را به مستاجر پرداخت کند.

اگر موجر حاضر به پرداخت رهن نباشد، مستاجر می تواند برای گرفتن این مبلغ در مراجع قضایی اقامه دعوی کند.

اگر مبلغ رهن کمتر از 5 میلیون تومان باشد، شورا حل اختلاف و اگر این مبلغ بیش از 5 میلیون تومان باشد، دادگاه عمومی به موضوع رسیدگی می کند.

قبل از اقامه دعوی بهتر است مستاجر از طریق دادگاه برای موجر اظهار نامه ای ارسال و از این طریق مبلغ رهن را مطالبه کند. ارسال اظهارنامه دو فایده دارد اول آن که موجر نمی تواند وجود رهن را انکار کند، ثانیا مستاجر می تواند از زمان ارسال اظهارنامه خسارات خود از قبیل خسارت تاخیر تادیه را مطالبه کند.

نکته مورد اهمیت این است که مستاجر در هر صورت باید ملک را تخلیه کند و همزمان از طریق مرجع قضایی برای دریافت مبلغ رهن اقدام کند.

خسارت تاخیر تأدیه

مستاجر می تواند به علت تاخیر موجر در پرداخت مبلغ رهن، از او خسارت بگیرد که به این خسارت، خسارت تاخیر تأدیه گویند. میزان این خسارت با توجه به شاخص بانک مرکزی تعیین می شود.

مستاجر زمانی مستحق دریافت خسارت تاخیر تأدیه است که یا مبلغ رهن را از طریق اظهارنامه مطالبه کند یا برای دریافت آن مبلغ از موجر چک داشته باشد؛ خسارت تاخیر تأدیه چک از زمان تاریخ سر رسید چک محاسبه می شود.

فسخ قرارداد اجاره

عقد اجاره جز عقود لازم محسوب می شود و فسخ عقود لازم به راحتی امکان پذیر نیست با این حال قانونگذار راه هایی را برای فسخ قرارداد اجاره پیش بینی کرده است.

مثلا استفاده از خیار شرط یا خیار غبن، در صورتی که ضمن عقد اجاره به نفع یکی از طرفین شرطی شده باشد مثل آنکه شرط شود مالک سقف خانه را در طول یکماه تعمیر کند، اگر مالک نسبت به تعمیر سقف اقدامی نکند مستاجر به علت رعایت نشدن شرط می تواند قرارداد را فسخ کند.

ممکن است بعد از قرارداد اجاره مستاجر یا مالک متوجه غبن در قرارداد شوند، به عبارت دیگر مستاجر متوجه شود ملک را بسیار بیشتر از مبلغ واقعی آن اجاره کرده است یا مالک متوجه شود ملک را بسیار کمتر از مبلغ واقعی آن اجاره داده است، در هر دو صورت طرف مغبون می تواند قرارداد را فسخ کند.

البته در قراردادهای اجاره معمولا طرفین با توافق هم قرارداد را پیش از موعد اقاله می کنند.

جبران خسارت های وارده به ملک از محل رهن

اگر موجر مدعی است که مستاجر به ملک او خساراتی وارد کرده است، می تواند این خسارات را با استفاده از مبلغ رهن جبران کند.

برای این منظور موجر در دادگاه دادخواستی مبنی بر دریافت خسارات وارده به مال مورد اجاره مطرح می کند.

اگر موجر رسیدی مبنی بر ارائه این دادخواست در دست داشته باشد، می تواند به میزان خسارتی که به ملک اجاره ای وارد شده است از مبلغ رهن کسر کند و باقی آن را به مستاجر پرداخت کند.

این مبلغ نزد موجر باقی می ماند تا دادگاه میزان واقعی خسارت وارده به ملک را مشخص کند.

در صورتی که این خسارات در اثر عوامل طبیعی مثل سیل، زلزله ایجاد شده باشد، مستاجر مسئولیتی در قبال آنها ندارد. مستاجر صرفا مسئول خساراتی است که خود به ملک مذکور وارد کرده است.

تخلیه ملک مورد اجاره

یکی از دغدغه های مالکین ملک اجاره ای، پرداخت به موقع اجاره بها و تخلیه به موقع ملک در صورت پایان قرارداد اجاره است.

مالکین برای اینکه از این جهت آسوده خاطر شوند در زمان تنظیم قرارداد اجاره از مستاجر چکی را به عنوان چک تخلیه دریافت می کنند، در واقه این چک به نحوی پرداخت اجاره بها و تخلیه به موقع ملک را تضمین می کند.

این چک بیشتر در قراردادهای اجاره اماکن تجاری از مستاجر گرفته می شود.

طرز نوشتن چک تخلیه

حتما باید شماره سریال و مشخصات کامل چک در قرارداد ذکر شود.

همچنین بهتر است روی چک نوشته شود که این چک بابت تضمین تخلیه به موقع ملک اجاره ای یا پرداخت به موقع اجاره یا هر دو در وجه موجر صادر شده است.

علاوه بر اینها حتما عبارت "حواله کرد" را خط بزنید و به هیچ وجه چک ضمانت را در وجه حامل صادر نکنید.

اگر چک تخلیه داده نشود

در زمان پایان قرارداد اجاره (مسکونی،تجاری،اداری) اگر قرارداد اجاره توسط دو شاهد امضا شده و سرقفلی نداشته باشد، مالک می تواند در شورا حل اختلاف محل وقوع ملک درخواست تخلیه ملک را مطرح کند.

در این صورت مالک باید مبلغ ودیعه (پول پیش) مستاجر را به صندوق دادگستری که شورا حل اختلاف معرفی می کند، واریز کند سپس شورا ظرف 10 الی 15 روز اقدام به تخلیه ملک می کند.

اجرا گذاشتن چک تخلیه

اگر شرطی بر روی چک درج شود، مثل آن که بر روی چک نوشته شود این چک برای ضمانت تخلیه ملک اجاره ای صادر شده است، چک وصف کیفری خود را از دست می دهد و صرفا از طریق حقوقی قابل پیگیری خواهد بود.

این چک را هم می توان از طریق دادگاه عمومی هم از طریق اجرا ثبت به اجرا گذاشت.

برای پیگیری چک از طریق اداره ثبت، باید بتوانید از صادرکننده آن ملکی برای توقیف به ادره ثبت معرفی کنید.