سرقفلی

سرقفلی به زبان ساده

صاحب ملک در ابتدای مدت اجاره مبلغی را از مستاجر می گیرد که به آن مبلغ، سرقفلی گویند.

صاحب ملک موظف است در پایان مدت اجاره مبلغ گرفته شده را طبق روز محاسبه و به مستاجر برگرداند.

سرقفلی را با ودیعه (پول پیش) اشتباه نکنید.

شرایط تعلق حق سرقفلی

در اجاره نامه شرط شود که در مدت اجاره، صاحب ملک حق افزایش مبلغ اجاره یا درخواست تخلیه ملک را ندارد.

همچنین اگر شرط شود که صاحب ملک برای چند سال حق ندارد ملک را به کسی جز مستاجر اجاره دهد.

باید توجه داشت که وجود این دو شرط یا یکی از آنها به تنهایی به مستاجر حق دریافت سرقفلی نمی دهد بلکه علاوه بر این شروط مستاجر باید با صاحب ملک بر سر مبلغ سرقفلی توافق کند. اگر شروط از طرف مالک رعایت نشد مستاجر می تواند مبلغ سر قفلی را پس بگیرد، همچنین اگر موفق به توافق نشوند حق سرقفلی به مالک پرداخت نخواهد شد.

اگر مستاجر در ابتدای عقد اجاره به صاحب ملک مبلغی را به عنوان سرقفلی نه ودیعه بپردازد، همین مبلغ در پایان عقد طبق روز به او بازگردانده می شود.

ویژگی های سرقفلی

1. چه ضمن سند رسمی چه ضمن سند عادی اگر به حق سرقفلی اشاره شود معتبر است.

2. سرقفلی اگر با سند رسمی منتقل شده باشد قابل توقیف است پس طلبکاران شخص صاحب سرقفلی می توانند با توقیف و فروش آن به مبلغ طلب خود دست یابند ولی اگر ضمن سند عادی منتقل شده باشد این ویژگی را ندارد.

3. سرقفلی اجبار قانونی ندارد و تنها با توافق طرفین برقرار می شود ولی اگر بر سر میزان آن دو طرف دچار اختلاف شوند دادگاه مبلغ را مشخص می کند.

این حق مخصوص و برای حمایت از مستاجر اماکن تجاری برقرار شده است.

حق کسب یا پیشه یا تجارت

اگر اجاره نامه قبل از مهر سال 1376 تنظیم شده باشد مشمول قانون روابط موجر ومستاجر سال 1356 است.

براساس این قانون اجاره نامه دائم تمدید شده و مستاجر ملزم به تخلیه ی ملک نمی باشد و اگر صاحب ملک بخواهد به قرارداد اجاره پایان دهد باید مبلغی را تحت عنوان حق کسب، پیشه یا تجارت به مستاجر پرداخت کند.

دلایل اجباری تخلیه ملک تجاری

1. در موردی که صاحب ملک قصد تخریب و بازسازی ملک را دارد.

2. در موردی که صاحب ملک برای تجارت خود به ملک نیاز دارد.

3. در موردی که صاحب ملک برای سکونت به آن ملک احتیاج دارد.

دادگاه در این صورت حکم تخلیه  ملک را صادر می کند و مالک هم مکلف است مبلغ کامل حق کسب، پیشه یا تجارت را پرداخت کند.

مواردی معافیت مالک از پرداخت حق کسب، پیشه یا تجارت

1. در صورتی که مستاجر حق انتقال سرقفلی را نداشته باشد ولی آن را انتقال دهد، مالک به علت این تخلف با مراجعه به دادگاه و پرداخت نصف مبلغ حق کسب، پیشه یا تجارت حکم تخلیه ملک خود را می گیرد.

2. اگر در عقد اجاره عنوان شغلی مستاجر قید شده باشد وی نمی تواند بدون رضایت مالک آن را تغییر دهد و در صورت تغییر، متخلف شمرده می شود. این تخلف به مالک حق فسخ عقد اجاره بدون پرداخت حق کسب، پیشه یا تجارت را می دهد.

3. اگر مستاجر در ملک مورد اجاره عملی انجام دهد که به ملک آسیب برسد یا از انجام عملی که برای حفظ ملک لازم است امتناع کند در اصطلاح مرتکب تعدی و تفریط شده است این عمل علاوه بر اینکه به مالک حق گرفتن حکم تخلیه می دهد، او را از پرداخت حق کسب، پیشه یا تجارت نیز معاف می کند.

عدم پرداخت مبلغ اجاره نیز در دو صورت به مالک حق درخواست تخلیه بدون پرداخت حق کسب، پیشه یا تجارت را می دهد:

• مالک یکبار از طریق اظهار نامه (در صورتی که اجاره نامه سند عادی باشد) یا اخطاریه دفتر اسناد رسمی (در صورتی که اجاره نامه سند رسمی باشد) از مستاجر پرداخت مبلغ اجاره را تقاضا می کند. اگر مستاجر باز هم از پرداخت اجاره بها خودداری کند مالک با مراجعه به دادگاه اقدام به درخواست تخلیه ملک می کند.
  در این زمان اگر مستاجر اجاره بها را در صندوق دادگستری به امانت بگذارد این مبلغ به مالک پرداخت شده و حکم تخلیه صادر نمی شود. قانونگذار این امکان را فقط یکبار به نفع مستاجر ایجاد کرده است و اگر برای بار دوم این دعوا مطرح شود او دیگر نمی تواند با امانت گذاشتن مبلغ اجاره در صندوق دادگستری مانع صدور حکم تخلیه شود.

• اگردر طول یک سال مستاجر دو بار در پرداخت مبلغ اجاره آنچنان تاخیر کند که مالک از طریق اظهاریه یا اخطاریه پرداخت مبلغ را تقاضا کند در این حالت اگر برای بار سوم هم مستاجر در پرداخت اجاره بها تاخیر کرد اینجا مالک با مراجعه به دادگاه درخواست صدور حکم تخلیه می کند و مستاجر نمی تواند به هیچ وجه از صدور حکم جلوگیری کند.

فرق سرقفلی با مالکیت

طبق قانون ایران مالک مغازه نمی تواند همزمان مالک سرقفلی هم باشد.

حق سرقفلی مختص مستاجر مغازه است. اگر مالک، ملک تجاری را بفروشد دو حالت دارد یا به مستاجر می فروشد که در این صورت حق سرقفلی از بین میرود زیرا یک نفر نمی تواند همزمان مالک ملک و سرقفلی آن باشد.

یا به غیر می فروشد که خللی به حق سرقفلی مستاجر وارد نمی شود.

در صورت فروش ملک دارای حق سرقفلی به غیر، انتقال گیرنده مالک جدید مغازه می شود ولی چون مستاجر حق سرقفلی دارد او نمی تواند در ملک تصرفی انجام دهد مگر اینکه مستاجر به یکی از دلایل قانونی یا با دریافت ارزش سرقفلی راضی به تخلیه ملک شود.

مستاجر می تواند حق سرقفلی را انتقال دهد و در صورت انتقال شخص انتقال گیرنده مستاجر محسوب و از تمام حقوق متعلق به مستاجر برخوردار می شود.

انتقال حق سرقفلی

1. در صورتی که مستاجر حق فروش سرقفلی را نداشته باشد ولی بخواهد آن را انتقال دهد اول باید با اظهار نامه به مالک اطلاع دهد و رضایت او را جلب کند اگر مالک رضایت نداشته باشد باید حق کسب، پیشه یا تجارت مستاجر را در مقابل تخلیه ملک پرداخت کند.

اما اگر مالک نه به انتقال رضایت دهد نه حاضر به پرداخت مبلغ شود مستاجر می تواند با اذن از دادگاه ملک را اجاره دهد.

در صورتی که مستاجر به این ترتیب عمل نکند و ملک را به دیگری اجاره دهد، متخلف شناخته شده و مالک به علت این تخلف با مراجعه به دادگاه و پرداخت نصف مبلغ حق کسب، پیشه یا تجارت حکم تخلیه ملک خود را می گیرد.

2. اگر قرارداد اجاره مستاجری (مالک سرقفلی) که حق انتقال به غیر را دارد منقضی شده باشد او ابتدا از طریق دادگاه علیه مالک دعوا الزام به تنظیم قرارداد اجاره را مطرح می کند سپس ملک را انتقال می دهد.

3. در صورت فوت مستاجر حقوق حاصل از قرارداد اجاره به وراث او به صورت قهری منتقل می شود.

4. انتقال قضایی نیز زمانی است که انتقال ملک به موجب حکم مقام قضایی باشد.