قرارداد ملکی

قرارداد ملکی

مبایعه نامه، قرارداد مکتوبی است که بین فروشنده و خریدار تنظیم و در آن مالی در برابر مبلغ مشخصی به دیگری فروخته می شود. به کالا فروخته شده مبیع، به مبلغ دریافت شده ثمن و به معامله خرید و فروش بیع گویند.

قرارداد اجاره

قانون های تصویب شده در مورد روابط موجر و مستاجر تا قبل از سال 76 به نفع مستاجر تصویب شده بودند. به عبارت دیگر قرارداد اجاره های قبل از سال 76 به نوعی مادام العمر تنظیم می شدند چون مالک به راحتی نمی توانست مستاجر را جواب و ملکش را تخلیه کند.

در سال 76 قانون جدیدی تصویب شد که تخلیه ملک را برای مالک آسان کرد اما برای اینکه قرارداد تنظیمی بین مالک و مستاجر مشمول قانون سال 76 شود مهر بنگاه و امضا دو شاهد ذیل آن قرارداد الزامی بود.

گاهی مردم برای صرفه جویی در پرداخت هزینه ها از مراجعه به بنگاه برای تنظیم قرارداد اجاره خودداری کرده و آن را با حضور دو شاهد در منزل منعقد می کنند این قرارداد، صحیح و در رابطه دو طرف لازم الاتباع است اما به علت نبود مهر بنگاه در ذیل آن مشمول قانون سال 76 نخواهد شد.

اسقاط خیارات

خیارات به طرفین عقد این امکان را می دهند که بتوانند در موارد خاص عقد را فسخ کنند.

برای مثال ممکن است شما خانه یا اتومبیلی را خریداری کنید بعد از عقد متوجه شوید که مال را گران تر از ارزش واقعی آن خریده اید یا ممکن است بعد از عقد متوجه وجود عیبی در مال خریداری شده شوید شما در این گونه موارد می توانید با استفاده از خیار غبن در مورد اول و خیار عیب در مورد دوم عقد را فسخ کنید.

اما گاهی مشاورین املاک بند اسقاط کافه خیارات را به قرارداد اضافه می کنند که در این صورت حق فسخ با استناد به خیارات از طرفین عقد گرفته می شود. در این صورت فسخ معامله برای طرفین دشوار یا در مواردی غیر ممکن می شود با این حال قانونگذار بعضی از خیارات را غیر قابل فسخ می داند یعنی حتی اگر بند اسقاط کافه خیارات در قرارداد ذکر شود هنوز می توان با استناد به بعضی خیارات مثل خیار تدلیس عقد را فسخ کرد. خیار تدلیس به معنای فریب دادن است اگر بتوانید در دادگاه اثبات کنید که شما را فریب داده اند و باعث انعقاد معامله شده اند می توانید عقد را فسخ کنید.

جریمه کردن یک طرف قراداد

معمولا در قراردادهای ملکی برای عدم حضور مالک، در دفتر اسناد رسمی برای تنظیم سند مبلغی به عنوان خسارت در نظر گرفته می شود که این مبلغ را طرفین با توجه به ارزش ملک و زمان انجام معامله معین می کنند.

منظور از حضور در دفتر اسناد رسمی، صرفا حضور فیزیکی نیست بلکه باید طرفین با مدارک کامل برای تنظیم سند حضور پیدا کنند. اگر مالک بدون مدرک در دفتر اسناد رسمی حاضر شود، حضور او در واقع عدم حضور به حساب می آید و مجبور به پرداخت خسارت است.

وظیفه مشاور املاک در تنظیم قراردادهای ملکی

مشاوران املاک وظیفه دارند قبل از تنظیم قرارداد مدارک طرفین و صحت و درستی آنها را مورد بررسی قرار دهند. اگر این مشاورین در انجام وظیفه خود کوتاهی کنند و قراردادی را با مدارک جعلی و تقلبی منعقد کنند چه از تقلبی بودن مدارک آگاهی داشته باشند چه نسبت به آن آگاه نباشند مقصر شناخته شده و مجبور به جبران خسارت زیان دیده هستند.

این گونه مسائل اکثرا جنبه حقوقی دارند و خریدار برای دریافت خسارت خود می تواند علیه مشاور املاک و فروشنده، دعوا اقامه کرده و خسارت را از هر دو آنها مطالبه کند ولی در صورتی که مدارک فروشنده جعلی بوده و مشاور املاک نسبت به این موضوع آگاهی کامل داشته باشد پرونده کیفری محسوب شده و قابل شکایت در دادگاه کیفری است که مجازات سنگینی هم در پی دارد.