فروش ملک مشاعی

تعریف ملک مشاع

بهتر است ابتدا بحث را با تعریف ملک مشاع آغاز کنیم ملک مشاع ملکی است که بین چند نفر مشترک باشد به طوری که هر شریک نسبت به جز جز ملک حق مالکیت داشته باشند.

ممکن است شراکت مشاعی بین چند نفر از طریق فروش به وجود آمده باشد مثل اینکه شخصی که مالک 6 دانگ ملکی است 2 دانگ آن را مشاعا بفروشد در این حالت هر دو مالک ملک می شوند.

یا ممکن است شراکت مشاعی از طریق ارث ایجاد شود مثل زمانی که پدری فوت کند و مغازه ی او به فرزندانش ارث برسد فرزندان متوفی در مغازه مشاعا شریک هستند.

اشاعه مانع صدور سند رسمی برای سهم مشاع شرکا نیست به عبارت دیگر شرکا می توانند به میزان سهم مشاع خود سند رسمی داشته باشند مثلا در سند درج می شود که شخص مالک 2 دانگ از 6 دانگ است.

حال اگر شرکا بخواهند شراکت را از بین ببرند و ملک را تقسیم کنند به این عمل آنها افراز گفته می شود.

فروش سهم مشاع

فروش ملک مشاع نسبت به ملک مفروز (ملکی که یک مالک دارد) دشوار تر است چون معمولا شرکا در فروش مال اختلافاتی دارند، همینطور معمولا ملک مشاع از ملک مفروز ارزان تر هم است.

هر یک از شرکا ملک مشاع میتواند به فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک یا شرکا دیگر، فقط به میزان سهم خود اقدام کند. به عبارت دیگر، اگر شخص مالک 2 دانگ از 6 دانگ به نحوه اشاعه بود بدون اجازه شریک یا شرکا می تواند سهم خود را بفروشد. این شرایط در مورد اجاره ملک مشاع هم صدق می کند بنابراین هر یک از شرکا می تواند ملک مشاع را اجاره دهد. به این نوع اقدامات تصرفات حقوقی گویند.

در مقابل تصرفات مادی قرار دارد که به تصرفاتی گفته می شود که نسبت به فیزیک مال انجام می شود. خانه را اجاره می دهم (تصرف حقوقی) در خانه ساکن می شوم (تصرف مادی)

نکته اینجاست که برای تصرفات مادی برخلاف تصرفات حقوقی اذن تمام شرکا لازم است. زیرا به دلیل مالکیت مشاعی، هر شریک در ذره ذره مال سهیم است پس تصرف در سهم یک شریک به منزله تصرف در سهم سایر شرکا است.

برای رهایی از این قبیل مشکلات، مالکین تمایل دارند ملک را از حالت اشاعه خارج کنند.

پایان مالکیت مشاع

• پایان شراکت با توافق: اگر چند نفر در مالکیت مال غیر منقول (زمین، خانه و...) شریک باشند می توانند با توافق مال مشاع را بین خود تقسیم کنند. برای اینکار تقسیم نامه ای عادی یا رسمی بین خودشان تنظیم می کنند.

اگر بین شرکا شخصی غایب یا محجور (کودک، سفیه یا مجنون) باشد چون این افراد توان تصرف در اموال خود را ندارند باید برای رعایت مصلحت آنان دادگاه تقسیم ملک مشاع را انجام دهد.

• پایان دادن به شراکت در ملک مشاع به دلیل بروز اختلافات: در زمانی که بین شرکای ملک مشاع اختلاف ایجاد میشود هر یک از شرکا می توانند راسا درخواست افراز ملک را مطرح کنند.

مرجع رسیدگی به افراز ملک مشاع

اگر ملک در دفتر املاک اداره ثبت، ثبت نشده باشد برای درخواست افراز آن باید به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه شود. به یاد داشته باشید که در دادخواست افراز حتما نام کلیه ی شرکا را چه به عنوان خواهان (دراینجا کسی که قصد افراز دارد) چه به عنوان خوانده (شرکایی که قصد افراز ندارند) ذکر کنید.

حال اگر ملک در دفتر املاک اداره ثبت، ثبت شده باشد درخواست افراز آن باید در اداره ثبت املاک محل وقوع ملک مطرح شود. پس از طرح این درخواست مامورین اداره ثبت ملک را از جهت قابلیت افراز مورد بررسی قرار می دهند. در صورتی که قابلیت افراز داشته باشد همان واحد ثبتی افراز ملک را با تنظیم تقسیم نامه انجام می دهد.

ولی اگر مامورین ثبت به جهت مساحت ملک یا دلایل گوناگون دیگر رای به عدم افراز ملک دهند. شرکا می توانند ظرف 10 روز به رای عدم قابلیت افراز ملک در دادگاه محل وقوع ملک اعتراض کنند.

غیر قابل افراز

در صورتی که اداره ثبت ملک را غیر قابل افراز تشخیص دهد گواهینامه ی عدم قابلیت افراز را به شرکا می دهد.

شرکا در صورت تمایل به فروش مال، دادخواست فروش مال را به همراه گواهینامه عدم قابلیت افراز و مدارک شناسایی خود و کپی برابر اصل شده سند ملک، به دادگاه محل وقوع ملک تحویل می دهند. در شهرهایی که دفاتر خدمات قضایی ایجاد شده دادخواست باید به این دفاتر تقدیم شود.

دادگاه پس از رسیدگی به دادخواست مطروحه دستور فروش مال مشاع را صادر میکند چون دستور فروش دادگاه جزء احکام یا قرارها قرار نمی گیرد اعتراض به دستور فروش ملک مشاع پذیرفته نمی شود. پس مامورین اجرا به فروش و مزایده ی مال مشاع اقدام می نمایند.

حق شفعه

حق شفعه یک حق استثنایی است که با وجود شرایط خاصی به وجود می آید:

1. تعداد شرکا دو نفر باشد.

2. مال غیرمنقول (زمین یا خانه) باشد

3. مال قابل تقسیم باشد

4. یکی از شرکا سهم مشاع خود را به شخص ثالث فروخته باشد.

اگر تمام این شرایط وجود داشته باشند حق شفعه برای شریک دیگر ایجاد می شود. او می تواند به محض اطلاع از انجام بیع فورا پول خریدار را بدهد و سهم فروخته شده ی شریکش را پس بگیرد. حتی اگر شریک بخشی از سهم خود را بفروشد نسبت به همان سهم فروخته شده برای شریک دیگر حق شفعه ایجاد می شود.

ولی اگر شریک مال مشاع به جای فروش مال، سهم خود را صلح کند، هبه کند یا وقف کند و کلا عملی غیر از بیع (فروش) انجام دهد برای شریک دیگر هیچ حقی ایجاد نمی شود.

مثال زمانی که علی و حسین در یک زمین کشاورزی شریک هستند اگر علی بخشی از سهم مشاع خود را به مجید بفروشد. حسین به محض اطلاع از فروش سهم علی میتواند پول مجید را به او بدهد و سهم علی را پس بگیرد. اگر علی کل سهمش را هم فروخته بود باز حسین میتوانست با پرداخت پول آن سهم به خریدار سهم علی را پس بگیرد.

حق شفعه به صورت اختیاری قابل انتقال به غیر نیست ولی اگر صاحب حق شفعه (شفیع) فوت کند به وراث او ارث می رسد.