روابط موجر و مستاجر، مالک چه حقوقی دارد؛ مستاجر چه حقوقی

اجاره

اجاره قراردادی است که براساس آن شخص مالک، منفعت مال خود را برای مدت معینی به شخص دیگری عطا میکند.

در قانون سه نوع اجاره وجود دارد

اجاره محل سکونت

اجاره محل کسب، پیشه و تجارت

اجاره محل های دیگر (درمانگاه، موسسه خیریه) از نظر قانون این دسته جز محل های مسکونی محسوب می شود.

تخلیه محل کسب، پیشه یا تجارت

بطلان عقد اجاره

به طور کلی همه عقود در دو مورد باطل اند اولین مورد زمانی است که قانونگذار انعقاد عقدی را ممنوع اعلام کند. دومین مورد زمانی است که یکی از ارکان اساسی عقد رعایت نشده باشد.

موارد اختصاصی که باعث بطلان عقد اجاره می شوند

عقد اجاره ای که موضوع آن غیر قابل استفاده است: عقد اجاره برای انتفاع مستاجر از ملک ایجاد می شود حالا اگر به هر علتی ملک دچار عیبی شود که وصف مورد نظر مستاجر را از دست بدهد و دیگر قابلیت استفاده نداشته باشد باطل است. مثل موردی است که موضوع عقد از بین رفته و عقد بدون موضوع باقی مانده است.

اگر مستاجر بدون داشتن حق انتقال ملک مورد اجاره را منتقل کند: ممکن است در عقد اجاره یا مباشرت مستاجر شرط شود یا صراحتا انتقال ملک مورد اجاره به غیر از مستاجر سلب شود. اگر مستاجر به این شرط عمل نکند و ملک مورد اجاره را به دیگری منتقل کند، این عقد باطل است و مالک می تواند ضمن درخواست بطلان عقد دوم و تخلیه عین مستاجره از دادگاه، بخاطر رعایت نکردن شرط ضمن عقد درخواست فسخ عقد اول را هم مطرح کند.

فسخ عقد اجاره

 فسخ مربوط به زمانی است که هر یک از طرفین عقد اجاره طبق حقی که قانون برای آنها در نظر گرفته است تمام یا بخشی از عقد را بهم می زنند.

فسخ اجاره توسط مستاجر

خیار شرط و خیار تخلف از شرط: خیار شرط به این معناست که مثلا مستاجر در قرارداد شرط کند که تا یک ماه دیگر حق فسخ معامله را داشته باشد. خیار تخلف از شرط هم با توجه به توافق طرفین ممکن است به سود مستاجر ایجاد شود. مثل اینکه در ضمن عقد شرط شود که مالک کاری را برای مستاجر انجام دهد و اگر مالک به شرط عمل نکند برای مستاجر حق فسخ ایجاد می شود.

فوت مستاجر: اجاره با فوت موجر یا مستاجر منحل نمی شود ولی قانونگذار برای وراث مستاجر این حق را در نظر گرفته است که در صورت اجتماع بتوانند عقد اجاره را فسخ کنند ولی اگر وراث باهم به توافق نرسند هیچ یک از آنها نمی تواند به تنهایی و به اندازه سهم خود عقد اجاره را فسخ کند.

خیار تخلف از وصف: اگر پس از عقد اجاره مستاجر متوجه شود که اوصاف ملک با اوصاف ذکر شده در قرارداد متفاوت است فورا به این علت می تواند عقد را فسخ کند.

مستاجر به دلایل دیگر هم می تواند عقد را فسخ کند مثل زمانی که موجر از تسلیم عین مستاجره خودداری می کند و اجبار او به تسلیم ممکن نیست یا حتی به واسطه خیار تدلیس زمانی که صاحب ملک به دروغ وانمود می کند که ملک دارای وصفی است که در واقع فاقد آن است یا خیار غبن زمانی که صاحب ملک، ملک را به بیش از مبلغی که می ارزد اجاره می دهد.

فسخ اجاره توسط صاحب ملک

اگر عین مستاجره فقط برای استفاده خود مستاجر به او داده شده یا ضمن قرارداد اجاره، مستاجر از انتقال آن به غیر منع شده است. درصورتی که بر خلاف شرط ضمن عقد عین مستاجره را منتقل کند. موجر (مالک) حق فسخ اجاره را دارد.

در صورت تعدی یا تفریط مستاجر در عین مستاجره برای موجر حق فسخ ایجاد می شود. تعدی و تفریط  به این معنا است که یا مستاجر آن کاری که برای حفاظت از ملک مورد اجاره لازم است را انجام نمی دهد یا عملی رو انجام می دهد که برخلاف قرارداد است. مثلا شغلش را برخلاف آنچه در قرارداد اجاره ذکر شده است تغییر می دهد.

اگر موجر به هر نحو برای کسب و کار یا سکونت به ملک مستاجره نیاز پیدا کرد با اثبات این موضوع در دادگاه می تواند عقد اجاره را فسخ کند. در این مورد اگر موجر از زمان تخلیه مستاجر تا یک سال از عین مستاجره آنطور که ادعا کرده است استفاده نکند مستاجر می تواند با شکایت علیه او اجاره بها این یک سال را مطالبه کند. در مواردی هم ممکن است موجر به منظور خراب کردن ملک و ساختن ساختمان تخلیه عین مستاجره را مطالبه کند. برای این کار موجر اول باید پروانه ساختمانی را از شهرداری دریافت کند سپس تخلیه  ملک را از دادگاه بخواهد و از زمان تخلیه تا 6 ماه باید شروع به ساخت ساختمان کند وگرنه همچون مورد قبل مستاجر می تواند این 6 ماه اجاره بها را از او مطالبه کند.

نپرداختن اجاره بها هم می تواند در مواردی به موجر حق فسخ دهد. ابتدا اگر از موعد پرداخت اجاره 10 روز بگذرد و مستاجر آن را پرداخت نکند و قرارداد اجاره رسمی باشد موجر باید از طریق دفتر اسناد رسمی اخطاری برای پرداخت اجاره به مستاجر بفرستد و اگر قرارداد اجاره عادی باشد از طریق دادگاه با اظهارنامه اجاره بها را مطالبه کند. از زمان ابلاغ این اظهارنامه یا اخطاریه 10 روز مستاجر فرصت دارد اجاره بها های عقب افتاده خویش را پرداخت کند و اگر بعد از این مدت هم اجاره را پرداخت نکند. درصورتی که قرارداد اجاره رسمی باشد موجر از دفتر تنظیم کننده سند یا اجرای ثبت، اجراییه ای برای تخلیه ملک دریافت می کند ولی اگر پس از صدور اجراییه مستاجر اجاره بهای عقب افتاده را به صندوق ثبت بسپارد، اجراییه متوقف می شود و اگر موجر همچنان تمایل به تخلیه ملک خود دارد باید از طریق دادگاه اقدام کند. در موردی هم که اجاره به صورت عادی تنظیم شده پس از ابلاغ اظهارنامه موجر باید برای تخلیه عین مستاجره از شورای حل اختلاف دستور تخلیه بگیرد.

پایان مدت اجاره

طبق قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 پایان یافتن مدت اجاره رابطه حقوقی مستاجر و موجر را از بین نمی برد به این معنا که شاید قرارداد آنها منقضی شده باشد اما موجر نمی تواند درخواست تخلیه ملک را مطرح کند و باید به همان منوال گذشته اجاره بهایش را دریافت کند. بعد از این قانون سال 65 ماده واحده ای تنظیم شد که اگر ملکی بدون پیش پرداخت و سرقفلی اجاره داده شود و اجاره نامه سند رسمی باشد به محض پایان مدت اجاره مستاجر باید آن را تخلیه کند مگر قرارداد با موجر تمدید شود.

اجرای حکم تخلیه

اجرا حکم تخلیه محل کسب، پیشه و تجارت

پس از صدور رای توسط  دادگاه به مستاجر بین 2 تا 10 ماه فرصت داده می شود که ملک را تخلیه کند. مستاجری که حق کسب، پیشه و تجارت داشته باشد بعد از صدور حکم و پرداخت حقوقش، مهلت تخلیه از این زمان شروع می شود. و اگر حکم تخلیه بخاطر نپرداختن اجاره بها صادر شده باشد این مهلت 15 روز خواهد بود. از زمان صدور حکم تا یک سال موجر باید اجراییه حکم را دریافت کند وگرنه بعد از یک سال حکم ملغی می شود.

اجرای حکم تخلیه با پرداخت سرقفلی

در مواردی که موجر ملزم به پرداخت حق سرقفلی است ابتدا کارشناس دادگستری مبلغ را مشخص می کند و بعد از صدور حکم تخلیه توسط دادگاه برای اجرای حکم، اول موجر باید مبلغ سرقفلی را ظرف 3 ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی به صندوق دادگستری پرداخت کند.

موارد پرداخت سرقفلی

تخلیه ملک به علت ساختمان سازی

تخلیه به علت احتیاج موجر به کسب

تخلیه به علت احتیاج موجر یا خویشان او به سکونت

زمانی که مستاجر حق انتقال عین مستاجره به غیر را ندارد و می خواهد مال مورد اجاره را تخلیه کند.

 در موارد بالا حق سرقفلی به صورت کامل پرداخت می شود.

زمانی که مستاجر حق انتقال به غیر مورد اجاره را ندارد ولی بدون اذن موجر مال را به غیر منتقل می کند در اینجا مستاجر فقط مستحق نصف حق سر قفلی است.

تخلیه محل سکونت

فسخ اجاره

قرارداد اجاره پس از پایان مهلت آن منقضی می شود اما گاهی زود تر از موعد طرفین به موجب خیارات یا حکم قانون آن را به هم می زنند یا در اصطلاح فسخ می کنند.

فسخ اجاره به وسیله مالک

اگر حق انتقال به غیر از مستاجری ضمن قرارداد گرفته شده باشد و او برخلاف این شرط ملک مورد نظر را به دیگری منتقل کند موجر براساس خیار تخلف از شرط، فسخ عقد اجاره اول و بطلان عقد اجاره دوم را از دادگاه درخواست می کند. زمانی هم که مستاجر بدون بستن قرارداد، ملک مورد اجاره را در اختیار شخصی برای انتفاع ازآن می گذارد موجر می تواند اقامه دعوا کرده و با اثبات این موضوع در دادگاه عقد را فسخ کند.

در موردی که در قرارداد شرط شود اگر مالک ملک را منتقل کرد بتواند قرارداد اجاره را فسخ کند.

در صورتی که در قرارداد اجاره نوع استفاده از مال الاجاره ذکر شده باشد ولی مستاجر از مال، غیر از مورد ذکر شده استفاده کند. مثل زمانی که برای سکونت خانه ای اجاره شده ولی بعد ا اجاره به محل کسب و پیشه تبدیل شده است. اگر نوع استفاده از مال در قرارداد ذکر شده باشد استفاده از آن باید در موارد مجاز انجام شود مثلا خانه تبدیل به مرکز فساد نشود وگرنه برای موجر حق فسخ ایجاد می شود.

اگر پرداخت اجاره بها در زمان معین ضمن عقد شرط شده باشد و به این شرط عمل نشود اول موجر، مستاجر را اجبار به پرداخت می کند اگر باز هم پرداخت نکرد سپس عقد فسخ می شود. ولی اگر شرطی در مورد پرداخت اجاره در قرارداد ذکر نشده باشد به دلیل تاخیر در پرداخت آن نمی توان اجاره را فسخ کرد.

فسخ اجاره توسط مستاجر

خیار تخلف از وصف: اگر پس از عقد اجاره مستاجر متوجه شود که اوصاف ملک با اوصاف ذکر شده در قرارداد متفاوت است فورا به این علت می تواند عقد را فسخ کند. فسخ اجاره با خیارات محدود به خیار تخلف از وصف نیست و با استفاده از سایر خیارات هم می توان آن را فسخ کرد.

اگر ضمن قرارداد شرطی به نفع مستاجر وجود داشته باشد مثل اینکه شرط شود موجر باید سقف منزل را تعمیر کند و او به این شرط عمل نکند برای مستاجر حق فسخ ایجاد می شود.

تخلیه و تحویل عین

بعد از فسخ اجاره یا پایان مدت اجاره، مستاجر باید ظرف یک هفته ملک را تخلیه و تحویل موجر دهد و تا زمانی که تحویل نداده است باید اجاره بها آن را پرداخت کند. در موردی که موجر از تحویل گرفتن مورد اجاره امتناع می کند، مستاجر کلید ملک را تحویل دفتر دادگاه می دهد. دفتر دادگاه ظرف 24 ساعت به موجر یا نماینده او موضوع را اطلاع می دهد. ازین تاریخ به بعد موجر حق مطالبه اجاره بها را ندارد.

اجرای حکم تخلیه محل های مسکونی

عسر و حرج مستاجر

پس از پایان مدت اجاره مستاجر باید ملک را تخلیه کند. اگر دادگاه تخلیه ملک را موجب عسر و حرج مستاجر بداند برای تخلیه به مستاجر مهلت می دهد.

مستاجر باید عسر و حرج خود را اثبات کند یعنی ثابت کند که برای تخلیه چه سختی ای به او وارد می شود از آن طرف اگر موجر هم مدعی است که اگر مستاجر ملک را تخلیه نکند او دچار عسر و حرج می شود باید این موضوع را اثبات کند. ملاک تشخیص عسر و حرج مشخص نیست و به نظر خود دادرس بستگی دارد.

تزاحم دو عسر و حرج

این حالت برای زمانی است که موجر و مستاجر هر دو دچار عسر و حرج شده باشند اینجا است که قاضی دادگاه حکم را به نفع کسی که عسر و حرج شدیدتری دارد صادر می کند.

تاخیر در صدور حکم

طبق قانون مصوب 1364 در مواردی که دادگاه باید به دادخواست تخلیه اماکن آموزشی و دولتی و مکان های مورد اجاره مهاجرین جنگی و رزمندگان رسیدگی کند ممکن است به دلیل کمبود مکان وضعیت این مستاجران را عسر و حرج تشخیص دهد لذا 5 سال از صدور حکم خودداری می کند تا آنان مکان مناسبی را برای جا به جایی پیدا کنند.در موارد دیگر اجرای حکم به تاخیر نمی افتد این مورد استثنا است.