بررسی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

وقتی یک قرارداد بین دو طرف تنظیم می شود، طرفین علاوه بر اینکه ملزم به رعایت توافقات ضمن قرارداد می شوند باید نتایجی را که به موجب عرف و قانون از عقد حاصل می شود را نیز رعایت کنند.

یکی از نتایجی که قانون برای عقود در نظر می گیرد تنظیم سند رسمی است، به عبارت دیگر وقتی قرارداد فروشی بین دو نفر تنظیم می شود، فروشنده حتما باید سند رسمی آن را تنظیم کند، حتی اگر ضمن قرارداد درباره تنظیم سند توافقی نشده باشد.

پرداخت وجه التزام

گاهی ضمن قرارداد شرط می شود که اگر فروشنده سند رسمی را در مهلت مقرر تنظیم نکرد، مبلغی به عنوان وجه التزام به خریدار پرداخت شود.

در این صورت طرفین باید بین پرداخت وجه التزام و تنظیم سند رسمی یکی را انتخاب کنند، به عبارت دیگر خریدار می تواند یا وجه التزام را گرفته یا فروشنده را مجبور به تنظیم سند رسمی کند. فروشنده نیز می تواند یا وجه التزام را پرداخت یا سند را تنظیم نماید.

البته ممکن است فروشنده ضمن قرارداد به هر دو این موارد تعهد کرده باشد، به این صورت که ضمن قرارداد شرط شود در صورت تاخیر در تنظیم سند، فروشنده علاوه بر تنظیم سند باید مبلغی را نیز به خریدار بپردازد.

با توجه به موارد گفته شده اگر دعوی الزام به تنظیم سند رسمی در دادگاه مطرح شود، دادرس ابتدا به توافق طرفین و در صورت نبود توافق به عرف و قانون مراجعه می کند، مثلا در دعوی تنظیم سند رسمی یک قطعه زمین، اگر عرف آن محل به گونه ای باشد که برای زمین های آن ناحیه فقط سند عادی تنظیم شود، دادرس برای این دعوی قرار رد دعوی صادر می کند.

طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی

زمانی که دو نفر تصمیم به تنظیم قرارداد فروش می گیرند ابتدا قولنامه ای را تنظیم می کنند، طبق قولنامه طرفین تعهد می کنند که قرارداد را طبق شرایط خاص و در مهلت معینی تنظیم کنند.

اولین اثر مهم قولنامه تنظیم سند رسمی است، تا زمانی که سند رسمی تنظیم نشود، مالکیت منتقل نمی شود.

پس از آن که مبایعه نامه تنظیم شد، طرفین باید در تاریخ مشخصی که ضمن مبایعه نامه توافق کرده اند، در دفترخانه اسناد رسمی حاضر شده و سند رسمی را تنظیم کنند.

اگر فروشنده در تاریخ مشخص شده در دفتر اسناد حاضر نشود، خریدار می تواند از دفتر اسناد گواهی عدم حضور دریافت کند. در این گواهی تاریخ حضور خریدار در دفتر خانه و نیامدن فروشنده درج می شود.

اگر طرفین برسر تاریخ حضور در دفترخانه توافقی نکرده باشند، خریدار می تواند از طریق ارسال اظهارنامه رسمی تاریخ و مکان حضور را به فروشنده اطلاع دهد.

در هر دو مورد بالا اگر فروشنده در دفترخانه حاضر نشد خریدار می تواند دعوی الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح کند.

موانع طرح دعوی

اگر ملک خریداری شده در رهن باشد، خریدار باید علاوه بر درخواست تنظیم سند درخواست فک رهن را نیز مطرح کند.

در موردی که فروشنده مالک ملک فروخته شده نیست، به عبارت دیگر فروشنده اقدام به فروش ملک دیگری کرده است. خریدار می تواند به جرم فروش مال غیر از او شکایت کند.

اقدامات دادگاه

دادگاه ابتدا باید از مالکیت خوانده بر ملک و تبعات آن مثل برق، تلفن و غیره اطمینان حاصل کند از این رو از طریق ثبت و ادارات مربوطه استعلام می گیرد.

سپس دادگاه بررسی می نماید که چه مقدار از ثمن معامله پرداخت شده و چه مقدار آن باقی مانده است.

همچنین دادگاه با توجه به اصل مبایعه نامه، اظهارات طرفین و شهود نسبت به انجام معامله و مفاد آن آگاه می شود.

دادگاه باید هویت فروشنده و خریدار و در صورت فوت آن دو هویت وراثشان را شناسایی کند.

دادگاه صالح به رسیدگی

دادگاه صالح به رسیدگی در دعوی تنظیم سند رسمی اموال غیر منقول، دادگاهی است که ملک در حوزه آن واقع شده است.

شما می توانید ضمن تقدیم دادخواست از دادگاه درخواست صدور دستور موقت کنید تا دادگاه ملک مزبور را توقیف کند.

اجرا حکم الزام به تنظیم سند رسمی

پس از صدور حکم، خریدار می تواند از واحد اجرا احکام، اجرا حکم را تقاضا کند، در این صورت حکم مذکور به فروشنده ابلاغ شده و  او 10 روز فرصت دارد تا سند را تنظیم کند.

اگر در این مدت فروشنده سند را تنظیم نکرد، خریدار موضوع را به اجرا احکام اطلاع داده و مامور اجرا به جای فروشنده سند را تنظیم می کند.