نحوه فسخ قراردادها چگونه است؟

فسخ

کلمه فسخ به معنی زائل کردن یا شکستن بوده و در اصطلاح حقوقی به معنی به هم زدن قرارداد توسط طرفین معامله یا شخص ثالث است.

عقد لازم

عقد لازم قراردادی است که طرفین آن نمی توانند آن را به هم بزنند مگر در موارد محدودی که قانون به آنها اجازه داده باشد. از جمله این عقود می توان به عقد اجاره، خرید و فروش و ازدواج اشاره کرد.

عقد جایز

عقد جایز قراردادی است که طرفین آن می توانند هر زمان که خواستند قرارداد را به هم زده و در اصطلاح فسخ کنند بدون آن که نیاز به رعایت تشریفات خاصی داشته باشند. البته لازم به ذکر است که تا زمانی که قرارداد برقرار است و هیچ یک از طرفین اقدام به فسخ آن نکرده اند، رعایت تعهدات ضمن قرارداد برای هر دو طرف الزامی است.

یکی از عقود جایز عقد وکالت است، به همین خاطر موکل هر زمان که خواست می تواند وکیل را عزل کرده یا وکیل می تواند از وکالت استعفا دهد.

مبنا فسخ

فسخ قرارداد بر مبنا حکم مستقیم قانون و توافق طرفین ایجاد می شود.

توافق طرفین به این معنا است که ضمن عقد یا خارج از آن شرط می شود که در زمان مشخصی یکی از طرفین، هر دو آنها یا شخص ثالث بتوانند قرارداد را فسخ کنند. مثلا ضمن عقد اجاره شرط می شود که مستاجر تا یک ماه از زمان تنظیم قرارداد حق فسخ دارد، به این مورد در اصطلاح خیار شرط گویند.

منظور از حکم  مستقیم قانون در این مورد آن است که در برخی از موارد قانون به طرفین حق فسخ قرارداد را می دهد. قانون در موارد محدودی به طرفین حق فسخ می دهد تا از ضرر کردن آنها جلوگیری کند. مثلا در قرارداد اجاره اگر مال اجاره داده شده معیوب باشد مستاجر به این علت می تواند قرارداد را فسخ کند اما اگر مالک از ملک رفع عیب کند، مستاجر نمی تواند قرارداد را فسخ کند.

موارد فسخ معامله

موارد قانونی فسخ معامله را خیار می گویند که در ذیل آنواع آن را به طور مختصر بررسی می کنیم.

خریدار و فروشنده قبل از خروج از مجلس عقد قرارداد می توانند آن را فسخ کنند. (خیار مجلس)

در صورتی که یکی از خریدار و فروشنده مغبون شده باشد، یعنی مال را بیشتر یا کمتر از آنچه ارزش دارد معامله کرده باشد.(خیار غبن)

اگر ضمن قرارداد شرط شود که یکی از طرفین یا هر دو آنها در مهلت معینی حق فسخ قرارداد را دارند به آن خیار شرط گویند.

اگر فروشنده یا خریدار مال خود بهتر از آنچه هست نشان دهند به آن خیار تدلیس گویند.

اگر ضمن قرارداد فروشنده یا خریدار تعهد به انجام کاری کرده و به تعهد خود عمل نکنند برای طرف مقابل حق فسخ ایجاد می شود که به آن خیار تخلف از شرط گویند.

اگر مورد معامله یا ثمن آن معیوب باشد. (خیار عیب)

اگر معلوم شود بخشی از مال مورد معامله یا ثمن معامله متعلق به دیگری بوده است، هر یک از فروشنده و خریدار می تواند آن را فسخ کرده یا مقداری که متعلق به دیگری است را از طرف معامله مطالبه کند. (خیار تبعض صفقه)

اگر طرفین معامله برحسب تعاریف طرف مقابل از مال یا بر حسب آنچه در گذشته دیده اند معامله را انجام داده و بعد از آن متوجه شوند مال مورد معامله با تعاریف گفته شده فرق دارد آن را فسخ می کنند. (خیار رویت)

اگر قرارداد فروشی بین دو نفر منعقد شده و برای پرداخت ثمن و مبیع هم مهلتی شرط نشده باشد، علاوه بر آن فروشنده مال را به خریدار تحویل نداده باشد. در صورتی که خریدار از زمان معامله تا 3 روز ثمن را نپردازد، فروشنده می تواند قرارداد را فسخ کند. (خیار تاخیر ثمن)

اگر مورد معامله حیوان باشد، خریدار از زمان معامله تا 3 روز می تواند عقد را فسخ کند. (خیار حیوان)

فروشنده توانایی تحویل دادن آنچه را که فروخته است نداشته باشد. (خیار تعذر تسلیم)

آثار فسخ قرارداد

وقتی قراردادی فسخ می شود، وضعیت دو طرف قرارداد به حالت قبل از قرارداد باز میگردد.

برای مثال اگر قرارداد فروش ملکی بعد از 3 ماه فسخ شود، فروشنده مالک خانه و خریدار مالک مبلغ معامله می شود و در واقع وضعیت هر دو آنها به حالت قبل از تنظیم قرارداد باز می گردد.

موضوع دیگر آن که فسخ قرارداد بر آینده اثر می گذارد، به عبارت دیگر وقتی قراردادی فسخ می شود تعهدات آینده طرفین معامله از بین رفته اما تعهدات گذشته آنها معتبر است. مثلا در همین مثال بالا سکونت خریدار قبل از فسخ معامله کاملا قانونی بوده اما بعد از فسخ دیگر خریدار حق ندارد از آن استفاده کند.

نحوه فسخ قرارداد

فسخ قرارداد یک عمل یک طرفه است، در واقع هر یک از طرفین در هر زمان که خواست می تواند با رعایت قانون قرارداد را فسخ کند.

در عقود لازم خصوصا عقودی که در دفتر اسناد رسمی تنظیم شده اند، بهتر است فسخ از طریق دادگاه انجام شود تا دادگاه در درجه اول قانونی بودن فسخ قرارداد را بررسی کرده سپس رای صادر کند.

علاوه بر آن اگر شخص خود اقدام به فسخ قرارداد کند ممکن است طرف مقابل آن را نپذیرفته و پول یا مال شخص را پس ندهد.

مواردی که نمی توان قرارداد را فسخ کرد

در صورتی که خریدار قبل از خرید مال عیب مورد معامله را بداند.

خریدار عیب مال را بپذیرد.

در زمان معامله خریدار بگوید مال را با تمام عیوب آن پذیرفته و تفاوت قیمت آن را نیز مطالبه نمی کنم.

فروشنده در زمان معامله بگوید مال را با تمام عیوب آن می فروشم و خریدار نیز قبول کند. اگر فروشنده در ضمن معامله به عیب خاصی اشاره کرده و خریدار قبول نماید اما عیب دیگری نیز وجود داشته باشد به استناد آن خریدار می تواند قرارداد را فسخ کند.

مطالبه تفاوت قیمت

گاهی خریدار به دلایل مختلف نمی تواند قرارداد را فسخ کند، اما به علت داشتن عیب می تواند تفاوت قیمت مال سالم و معیوب را از فروشنده دریافت کند که به آن اَرش گویند.

گاهی خریدار پس از خرید مال در آن تغییراتی می دهد، در این صورت نمی تواند معامله را فسخ کند.

اگر خریدار ضمن قرارداد حق پس دادن مال را از خود فسخ کرده باشد.

فسخ قرارداد اجاره

عقد اجاره یکی از عقود لازم بوده و هیچ یک از مالک و مستاجر نمی توانند آن را فسخ کنند مگر در موارد قانونی (خیارات) که در بالا توضیح داده شد.

حال اگر هر یک از مالک و مستاجر در طول مدت قرارداد اجاره قصد فسخ قرارداد را داشته باشند باید به دادگاه دادخواستی با این موضوع تحویل دهند.

همچنین مالک و مستاجر می توانند ضمن قرارداد شرطی را ذکر کنند که اگر به آن عمل نشود، کسی که شرط به نفع او است بتواند قرارداد را فسخ کند. مثلا شرط شود که مالک در مدت دو ماه خانه را تعمیر کند اگر مالک به این شرط عمل نکند، مستاجر می تواند قرارداد را فسخ کند.

طبق عرف در صورتی که مالک و مستاجر در مدت قرارداد اجاره قصد فسخ معامله را داشته باشند باید یک یا دو ماه زودتر به طرف مقابل اطلاع دهند.