قلع و قمع بنا چیست؟

قلع و قمع بنا

خلع ید از مهم ترین دعاوی مربوط به مالکیت است که قانون گذار برای آن ویژگی های خاصی را در نظر گرفته است. اول اینکه این دعوا یک دعوا مالی محسوب شده که میزان هزینه دادرسی آن، بر اساس قیمت منطقه ای ملک تعیین می شود و دوم اینکه امکان تجدید نظر نسبت به حکم صادره مربوط به خلع ید با توجه به میزان خواسته خواهان در دادخواست مشخص می شود. سومین ویژگی آن این است که مرجع صالح برای رسیدگی به دعوا خلع ید، شورای حل اختلاف است مگر در اصل مالکیت اختلاف وجود داشته باشد که در این صورت مرجع صالح دادگاه محل وقوع ملک خواهد بود.

ارکان دعوی خلع ید و قلع و قمع بنا

مالکیت رسمی

خواهان دعوا خلع ید حتما باید سند رسمی داشته باشد، تفاوتی هم ندارد که آن سند در دفتر املاک یا در دفتر اسناد رسمی ثبت شده باشد. به هر صورت خواهان باید علاوه بر ارائه دادخواست خلع ید، سند مالکیت خود را نیز به دادگاه تقدیم کند وگرنه دعوا او به علت نداشتن سند مالکیت مسموع نخواهد بود.

عدوانی بودن تصرفات خوانده و مراحل دادرسی

برای مشخص شدن مالکیت خواهان، غیر قانونی بودن تصرف خوانده و میزان تصرف وی، دادگاه پس از اولین جلسه دادرسی قرار کارشناسی را صادر می کند.

دادگاه قرار کارشناسی را به خواهان دعوا (کسی که دعوا را اقامه کرده است) ابلاغ کرده و او از زمان ابلاغ 7 روز فرصت دارد هزینه کارشناسی را پرداخت کند. اگر پس از گذشت این مدت هزینه کارشناس پرداخت نشد قرار ابطال دادخواست صادر می شود.

اگر هزینه کارشناسی پرداخت شود، دادگاه به کارشناس مهلت می دهد تا موضوعات پرونده را بررسی کرده و نظر خود را اعلام کند. پس از اعلام نظر کارشناس، طرفین یک هفته فرصت دارند با مراجعه به دفتر دادگاه، نظر کارشناس را مطالعه کرده و اعتراض یا نظر خود نسبت به آن را کتبا اعلام نمایند. در صورتی که نسبت به نظر کارشناس اعتراضی مطرح نشود دادگاه براساس دلایل موجود در پرونده و نظر کارشناس اقدام به صدور رای می نماید. اما اگر نسبت به نظر کارشناس اعتراضی مطرح شود، دادگاه این بار موضوع را به هیئت کارشناسی ارجاع داده، و پس از کسب نظر هیئت کارشناسی رای صادر می کند.

ملکی که سند مالکیت ندارد

برای احراز مالکیت ملکی که هنوز به ثبت نرسیده و قانون ثبت در آن اجرا نشده است بهتر است خواهان ابتدا در دادگاه دادخواست اثبات مالکیت را مطرح کند و پس از اینکه مالکیتش اثبات شد، دادخواست خلع ید را به همراه حکم دادگاه ارائه کند.

اگر ملکی که به ثبت نرسیده است با سند عادی معامله شده باشد، شخصی که سند عادی ملک به نام او است می تواند با پیوست سند عادی به دادخواست، دعوا خلع ید را اقامه کند در این شرایط دادگاه ابتدا به اثبات مالکیت خواهان رسیدگی کرده و پس از اثبات و احراز آن به درخواست خلع ید او رسیدگی می نماید.

در موردی ممکن است ملک به ثبت رسیده باشد ولی سند رسمی مالکیت برای آن تنظیم نشده باشد لذا در این موارد خواهان باید دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را همزمان با دادخواست خلع ید مطرح کند تا دادگاه به هر دو موضوع یکجا رسیدگی کند.

اگر ملکی به صورت مشاعی بین چند نفر مشترک باشد هر یک از شرکا ملک مشاع می تواند دادخواست خلع ید را علیه غاصب یا حتی علیه دیگر شرکا مطرح کند.

اقامه دعوا خلع ید علیه شرکا از این جهت ممکن است که تصرف مادی در ملک مشاع نیازمند اذن تمام شرکا است حال اگر شریکی بدون اذن دیگران در ملک تصرف کند چه بنایی در ملک احداث کند، چه خودش درآن ساکن شود، چه ملک را اجاره دهد یا بفروشد، شریک یا شرکا ناراضی دیگر می توانند علیه او دعوا خلع ید اقامه کنند.

قلع و قمع بنا

گاهی غاصب در ملک غصب شده بنایی می سازد یا درختی می کارد و تصرفاتی از این قبیل انجام می دهد.

حکم خلع ید باعث بیرون راندن غاصب از ملک شده و به تصرفات او پایان می دهد. منتها قلع و قمع بنا در این موارد نیازمند حکم جداگانه است و به صرف حکم خلع ید نمی توان بنا ساخته شده توسط غاصب را قلع و قمع کرد.

در مورد املاک مشاع و در صورتی که ملک مشاع قابل افراز باشد اگر یکی از شرکا در قسمتی از ملک بنایی احداث کند می توانند به گونه ای ملک را تقسیم کنند که بنا احداث شده در سهم شریک سازنده آن قرار گیرد اما اگر به نحو دیگری ملک را تقسیم کنند بعد از افراز می توانند حکم قلع و قمع بنا را نیز از دادگاه دریافت کنند.

اگر ملک تصرف شده توسط غاصب زمین کشاورزی باشد که او در آن زمین محصولی کاشته باشد در این مورد دو حالت قابل تصور است یا محصول رسیده که متصرف آن را درو کرده و از ملک خارج می شود یا در صورت آماده نبودن محصول برای درو، مالک اصلی درخواست نابودی محصولات را می کند یا مزد غاصب را داده و محصولات را برای خود نگه می دارد یا تا زمان رسیدن محصولات و درو آن ها، زمین را در اختیار غاصب قرار داده و از او اجرت المثل می گیرد.